מאמרים

אי דיווח על פגם בדירה שנמכרה

31/3/2014

 אי דיווח על פגם בדירה שנמכרה

 

מוכר מכר דירה פגומה, בידיעה שהיא פגומה ולא הצהיר על הפגם. הקונה הצהיר בחוזה שבדק את הנכס, אך בפועל לא עשה כן, על אף שיכול היה לעשות כן בבדיקה פשוטה.

האם ניתן לייחס לקונה "אשם תורם", שיפחית מהפיצוי שיוטל על המוכר?

1.       עובדות מקרה שנדון בפסיקה

1.1   פסק דינו של בית המשפט העליון במסגרת ע"א 8068/11 עיני נגד שיפריס, עסק במקרה בו הזוג עיני ביקש למכור לזוג שיפריס בית מגורים ביהוד. חוזה המכר כלל הצהרה של המוכרים שהנכס נבנה בהתאם להיתר בנייה שקיבלו, וכי לא ידוע להם על חריגות בנייה כלשהן או על פגם נסתר בנכס.

1.2   בחוזה נכללה גם הצהרת הקונים שבדקו את הנכס ואת הרישום והתכנון ברשויות.

1.3   חודש לאחר שהדירה נמסרה לרוכשים התגלו נזילות מים ועובש מתחת לריצוף. בנוסף גילו הרוכשים שהקומה השנייה של הבית נבנתה ללא היתר בניה.

1.4   הקונים ביקשו לבטל את חוזה המכר.

2.       העלמת אי התאמה על ידי המוכר

2.1   סעיף 16 לחוק המכר, אשר עניינו העלמת אי-התאמה, מורה כך: "היתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

2.2   בית המשפט העליון פסק, שסעיף 16 לחוק המכר הינו סעיף מחייב, שלא ניתן להתנות עליו, ומשום כך אין להטיל אשם על הרוכשים, אף שכאמור הצהירו בחוזה שבדקו את הנכס וכי אין תוקף לתנייה בחוזה, לפיה מוותר הקונה על כל טענה נגד המוכר, כיוון שבדק את הנכס..

2.3   נפסק ש"בעימות שבין "מוכר-מפר" שידע או שהיה עליו לדעת בעת גמירת החוזה את דבר קיומן של עובדות מסוימות, שאותן לא גילה לקונה - לבין רשלנות הקונה שלא בדק ולא גילה אותן עובדות (ואפילו הצהיר שעשה כן) - יד הקונה על העליונה".

3.       חוק המכר ועיקרון "ייזהר הקונה"

3.1   חוק המכר יוצא מנקודת הנחה, כי בשל נגישותו המוגבלת של הקונה למידע מהותי על אודות הנכס, מעמדו     נחות לעומת מעמדו של המוכר.

3.2   החוק בא לעודד את המגמה הכללית של הביטחון המסחרי, לשרת צורך הרתעתי, והוא מבקש להגן על הקונה באמצעות מתן בכורה לעיקרון "ייזהר המוכר".

3.3   בית המשפט העליון סבר, כי אם יקבע אשם תורם לרוכשים, על אף קיומו של סעיף 16 לחוק המכר, יתרוקן הסעיף מתוכן, ובמקום הטלת האשם על המוכר, ימצא הקונה אשם.

3.4   לפיכך נפסק, "רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי-ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר; רשלנות, ואפילו רשלנות חמורה, מצדו, אין בה די כדי להציל את המוכר".